Prêt immobilier

En France, les banques en exigent toujours pour un prêt immobilier (ce n'est pas une obligation légale) la couverture des risques décès - invalidité - incapacité, alors que l'assurance chômage ou perte d'emploi n'est qu'optionnelle.

But de Assurance déces invalidité incapacité

L'assurance protège :

  • la banque, bénéficiaire du contrat
  • l'emprunteur et sa famille. Elle préserve les chances de l'emprunteur de conserver son bien acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d'invalidité ou d'incapacité, et elle évite de transmettre la dette à ses héritiers en cas de décès.

C'est la compagnie d'assurance qui va rembourser le prêt en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur.

Loi

Les contrats d'assurance ne sont pas réglementés et que le contenu des garanties (principalement pour les risques invalidité et incapacité de travail) peut varier fortement d'un établissement à l'autre.

Coût et type de calcul

Le coût de l'assurance représente en outre une part importante de la mensualité totale d'un remboursement de prêt immobilier (actuellement parfois jusqu'à 10 % de celle-ci).

Deux types de façon de calculer les cotisations :

  • Soit le sur la capital initial : la cotisation est unique et identique sur toute la durée du crédit (entre 0,18% et 0,45% du montant du prêt suivant les établissements)
  • Soit sur le capital restant dû : la cotisation est proportionnelle au capital restant dû du prêt donc la cotisation évolue mensuellement à la baisse (entre 0,50% et 0,70% du montant du prêt suivant les établissements)

En pratique : Une cotisation calculée sur le CRD est plus avantageuse sur la durée du prêt mais aura deux inconvénients :- une cotisation supérieure les premières années qui vous pénalisera en trésorerie, - On estimera que pour un prêt de 15 Ans, il faut 10 Ans pour rattraper la cotisation calculée sur le capital initial

Organismes

La banque propose généralement dans son prêt immobilier un contrat d'assurance lié avec un autre organisme (type CNP). Le fait de prendre le contrat d'assurance chez la banque prêteuse n'est pas une obligation légale.

Aucune loi n'autorise un organisme de crédit à imposer un assureur pour garantir le prêt qu'il accorde. Cependant, le législateur, via le Code de Consommation (article L 312-9), impose au prêteur de respecter les dispositions suivantes : communiquer à l'emprunteur une notice énumérant les risques, toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques n'est opposable qu'en cas d'acceptation formelle de sa part.

Cette possibilité de souscrire auprès d'un autre établissement vous sera intéressante si vous avez moins de 40 ans car en effet les primes des contrats groupes des banques ne distinguent pas la cotisation en fonction de l'âge de souscription et donc moyennisent les coûts.

Résiliation / Rénégociation

En France, Le contrat d'assurance peut être renégocié, et peut être modifié au cours du prêt. Il doit cependant être admis par l'organisme prêteur (banque).

Si aucune sanction n'est prévue, vous pouvez résilier librement, conformément à l'article L 113-12 du Code des Assurances qui pose le principe d'une faculté de résiliation annuelle : "L'assuré a le droit de résilier le contrat à l'expiration d'un délai d'un an, en envoyant une lettre recommandée à l'assureur au moins deux mois avant la date d'échéance (...). Le droit de résilier le contrat tous les ans doit être rappelé dans chaque police (...). Cette disposition est applicable aux contrats en cours à compter du 1er mai 1990."

La durée du contrat doit être mentionnée en caractères très apparents dans la police sous peine d'inopposabilité de cette clause à l'assuré (article L 113-15 du Code des Assurances).

Quotité

Dans le cas ou il n'y a qu'un seul emprunteur, la situation est simple, l'assurance couvre cet emprunteur unique. Dans le cas où il y a deux emprunteurs, l'assurance peut couvrir séparément chacun des emprunteurs. On appelle la quotité d'assurance la répartition de la couverture entre les emprunteurs. Les banques demandent généralement à ce que cette répartition prenne en compte les revenus de chacun d'entre eux, et leur contribution au remboursement du prêt. Il est donc conseillé d'envisager un total de quotité supérieur à 100 % pour compenser toute perte de revenu en cas de décès de l'un des co-emprunteurs. Le calcul de la quotité d'assurance doit être correctement estimé.

Source : Wikipedia.fr

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