Les avantages fiscaux

La loi concerne les logements neufs et les logements anciens dégradés, sous réserve d'une réhabilitation qui les rend conformes aux normes de décence.

L'amortissement De Robien est réservé aux personnes physiques qui achètent ou font construire un logement destiné à la location à titre de résidence principale. Il est désormais possible de bénéficier de l'amortissement en louant le logement à un membre de son foyer fiscal.

Il est à noter que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) pourront faire bénéficier les acquéreurs de leurs parts de ce mécanisme fiscal (courant 2004).

Pendant les 5 premières années de location, vous déduisez de vos revenus fonciers 8 % de la valeur d'acquisition du bien (frais de notaire inclus), puis 2,5 % par an pendant 4 ans (50 % au total). Pendant les 6 années suivantes, vous pourrez bénéficier de la déduction de l'amortissement au taux de 2,5 % (soit 65 % au total).

Il n'existe plus de plafond fiscal d'investissement dans le cadre de la loi De Robien, mais l'ensemble des charges déduites des revenus fonciers ne peut dépasser le montant de ces revenus, plus 10 700 imputables sur les autres revenus, avec report du surplus éventuel jusqu'à la cinquième année suivante.

La déduction forfaitaire

Le système d'amortissement De Robien ramène le taux de déduction forfaitaire à 6% (contre 14% pour le régime ordinaire), ce qui ne représente plus que les frais de gestion et d'assurance. Cependant, si l'amortissement cesse d'être pratiqué, le taux normal s'applique à nouveau.

Si vous investissez dans l'ancien

L'amortissement est désormais possible pour l'ancien réhabilité. Dans ce cas, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux, augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d'amortissement rend effet le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux. Pour pouvoir bénéficier de cette mesure, la réhabilitation doit être conséquente et vérifiée par un professionnel.

Les ressources des locataires

La loi De Robien a supprimé les conditions de ressources des locataires jusqu'ici en vigueur dans la loi Besson.

Le plafonnement des loyers

En revanche, les loyers exigés doivent toujours respecter un seuil, revu chaque année.

Dans le neuf, pour les baux conclus après le 3 avril 2003, le prix de location au mètre carré est de 18 € à Paris, dans les communes limitrophes (anciennes zones 1 et 1 bis) ainsi que sur la Côte d'Azur et dans le Genevois français, de 12,50 € pour les autres communes d'Ile-de-France et de 9 € pour le reste du territoire.

La détermination de la superficie

Le mode de détermination de la superficie reste particulier au dispositif Besson et n'a pas été modifié par la loi De Robien. La superficie du logement est prise en compte pour définir le loyer maximal autorisé à partir des plafonds fixés par mètre carré. Dans le dispositif De Robien, pour le neuf comme pour l'ancien, elle se calcule en ajoutant à la surface habitable du logement, dans la limite de 8m2, la moitié de la superficie des annexes.

Ces derniers (caves, sous-sols, remises, ateliers, combles et greniers aménageables…) doivent être à l'usage exclusif de l'occupant et faire au moins 1,80 m de haut. Balcons, loggias et vérandas peuvent également rentrer dans le calcul, de même que les terrasses, accessibles en étages ou aménagées, de moins de 9 m2.

Le locatif ancien sans travaux

Le locatif ancien sans travaux n'est pas inclus dans le dispositif De Robien, il reste donc dans le cadre de la loi Besson. Le seul avantage fiscal, consiste en une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers (loyers) qui passe à 25 % (contre 14 % en régime commun) pour une période de location de 9 ans.

  • Les avantages

Vous pouvez vous faire verser directement les allocations d'aide au logement auxquelles a droit votre locataire. L'absence de plafond d'investissement et la possibilité de bénéficier de l'amortissement en louant le logement à un membre de votre foyer fiscal peut vous permettre de loger des membres ascendants ou descendants de votre famille à des conditions avantageuses.

Si vous ne voulez pas investir des montants trop importants, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) pourront faire bénéficier, courant 2004, les acquéreurs de leurs parts de ce mécanisme fiscal.

  • Les Inconvénients

La période minimale de 9 ans nécessaire pour bénéficier du dispositif De Robien implique un engagement relativement long du propriétaire. Bien que fortement réhaussé par rapport à la loi Besson, le plafonnement du loyer rend délicat l'investissement De Robien dans les quartiers à loyers élevés de la capitale. De plus, si l'application du dispositif De Robien vous a conduit à imputer un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez louer le bien 3 années après celle au titre de laquelle le déficit à été constaté. Le non respect de cette clause entraînant automatiquement un redressement fiscal !

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