La location meubléen non professionnelle (LMNP)

Est considéré comme loueur en meublé non professionnel, un contribuable qui n'est pas inscrit, pour cette activité, au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ou qui retire de cette activité un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23 000 €/an et/ou moins de 50 % de son revenu global.

Les déficits enregistrés par le Loueur Meublé Non Professionnel sont déductibles des bénéfices de même nature au cours des années suivantes jusqu'à la 5ème année incluse.

Ce régime entraîne, d'une part, un allègement des formalités imposées en matière de bénéfices industriels et commerciaux, d'autre part, une périodicité déclarative annuelle et une simplification des modalités de paiement de la TVA.

Une exonération d'impôts est également prévue en faveur des propriétaires qui louent en meublé une partie de leur résidence principale. Elle est limitée à 760 € par mois pour les locations saisonnières (chambres d'hôtes, par exemple). Pour les locations de chambres meublées, le loyer ne doit pas dépasser 139 € en Ile-de-France et 99 € dans les autres régions (montants en 2002) par mois.

La location de loueur en meublé professionnel (LMP)

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, il faut remplir deux conditions : s'inscrire au registre du commerce et retirer de cette activité un montant de recettes annuelles supérieur à 23 000 € ou représentant plus de 50 % de son revenu global (conditions alternatives). Imposé au régime réel (normal ou simplifié) des bénéfices industriels et commerciaux, le loueur en meublé professionnel tire trois avantages de son statut : le déficit constaté au cours d'un exercice est imputable sans limite sur son revenu global, le déficit lié à l'amortissement du bien est reportable sur les revenus de même nature perçus au cours des années suivantes et enfin, s'il est assujetti à l'ISF, le loueur professionnel peut sortir de son patrimoine les biens immobiliers en location meublée à condition que les recettes de l'année de la revente soient inférieures à 350 000 €.

Les ZRR (zone de revalorisation rurale)

L'acquisition d'un logement neuf dans une résidence de tourisme située en ZRR (Zone de Revalorisation Rurale) permet, en appliquant le dispositif Demessine, de récupérer la TVA et de déduire de ses impôts 15 % du prix de revient du bien. Les ZRR sont des zones géographiques économiquement peu développées mais ayant un potentiel touristique. L'acquisition doit intervenir avant le 31 décembre 2006 et faire l'objet d'un bail commercial de 9 ans portant sur un logement non meublé. C'est à la société d'exploitation gérant la résidence qu'il appartient de meubler le bien, de l'équiper, de le louer et de l'entretenir. Le montant de la dépense est plafonné à 91 520 € pour un couple et à 45 760 € pour une personne seule. La réduction d'impôt est de 6 864 € pour une personne seule et de 13 728 € pour un couple.

  • Les Avantages

Vous pouvez investir via une SCI de gestion pour assurer la transmission du patrimoine.

Vous bénéficiez durant 10 ans des déficits fonciers générés par les emprunts.

Vous pouvez profiter de votre logement 8 semaines par an maximum, sous réserve d'intégrer cette utilisation dans votre déclaration de revenu foncier.

  • Les Inconvénients

Vous devez vous assurer des compétences de gestionnaire de l'exploitant gérant le bien.

La loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif fiscal particulièrement performant qui permet de déduire le déficit foncier lié à des travaux de restauration sans limitation. Pour en bénéficier, vous serez tenu de procéder à ces travaux dans le cadre d'une opération de sauvegarde architecturale à caractère collectif et de louer l'habitation en logement principal pendant six ans.

La loi Girardin (ex Paul)

La loi Girardin remplace désormais la loi Paul concernant la réduction d'impôt pour l'investissement des particuliers dans les DOM-TOM. Elle est applicable aux logements acquis neufs ou construits à compter du 23 juillet 2003 et à la réhabilitation des logements de plus de quarante ans.

La loi Girardin est applicable si vous achetez un bien immobilier du secteur libre dans les DOM-TOM et le mettez en location au minimum 5 ans (10 ans si le logement est occupé par le propriétaire). De plus, le logement doit constituer la résidence principale de son occupant, propriétaire ou locataire.

Vous pourrez, grâce à ce type d'investissement, déduire du montant de vos impôts 25 % du prix d'acquisition en cas d'occupation par le contribuable, 40% en cas de location moyennant un loyer libre et 50% en cas de location conventionnée. Des majorations de taux sont prévues si le bien est situé dans une zone urbaine sensible (+ 10 points) ou équipé pour utiliser une source d'énergie renouvelable (+ 4 points).

Attention, le prix d'achat à retenir est plafonné (1750 € par mètre carré de surface habitable, hors frais et hors taxes, pour l'année 2003).

Les résidences de service

C'est l'investissement idéal pour obtenir des revenus complémentaires sans soucis de gestion locative. Il vous suffit de signer un bail avec la société de gestion de l'immeuble qui s'occupe de tout. Vous avez le choix entre trois types de résidences de service : les résidences hôtelières en ville, les résidences pour étudiants, les résidences pour les personnes âgées.

  • Les Avantages

Vous pouvez opter pour le statut de loueur en meublé professionnel. Ce qui vous permettra de déduire de votre revenu global les dépenses de réparation, les intérêts d'emprunts et les charges.

Vous êtes exonéré de l'impôt sur les plus-values si vos recettes sont inférieures à 152 600 €.

  • Les Inconvénients

Pour bénéficier du statut de loueur professionnel, il faut obtenir plus de 23 000 € de loyer par an représentant plus de 50 % de son revenu global (conditions alternatives). Attention, la revente n'est pas toujours facile.

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